Чтобы избежать потери денег при покупке недвижимости, всегда проверяйте документы на квартиру, включая справки об отсутствии арестов и обременений. Ведь можно заплатить, а потом окажется, что квартира не подлежит продаже по закону. В каких случаях это происходит, давайте разбираться.

Квартира под арестом

Если на недвижимость наложен арест, заключение договора купли-продажи и других сделок запрещено. Сделать это можно только после того, как арест будет снят.

Арест накладывает суд, судебные исполнители, правоохранительные и налоговые органы. Это значит, что владелец участвует в судебных разбирательствах (гражданские или уголовные), есть задолженности по налогам или другим платежам и т. п.

Чтобы убедиться, что ареста нет, попросите продавца предъявить свежую справку об отсутствии ареста и обременений.

Внимание: не путать арест с залоговым обременением! Если квартира служит залогом по кредиту, например ипотеке, то продать её можно, но с разрешения банка.

Неприватизированная квартира

Это жильё, выданное государством, и его собственником до приватизации также является государство.

Продать неприватизированную квартиру нельзя. Квартиросъёмщик, а именно так называется человек, с которым заключается договор, имеет право лишь на проживание и прописку в неприватизированном жилье. А вот продавать, дарить или передавать в залог — нет.

Для того чтобы получить право на продажу, квартиру нужно сначала приватизировать.

Для продажи все зарегистрированные в квартире должны дать согласие на приватизацию (за несовершеннолетних — их родители), затем основной квартиросъёмщик пишет заявление на приватизацию.

Одно из важных условий — у тех, кто будет участвовать в приватизации, не должно быть в собственности другого жилья, в том числе и доли, например, при наследовании квартиры и оформленной ипотеки.

Бесплатная приватизация возможна только для отдельных категорий граждан, остальные должны купить объект по остаточной стоимости.

Служебная квартира

Служебное жильё тоже нельзя продать. Оно выдаётся чаще всего на время трудоустройства. В случае увольнения или окончания срока действия контракта служебную квартиру забирают.

В правоустанавливающем документе на служебное жильё числится, как правило, юридическое лицо (название предприятия) или его представителя, а у проживающего на руках — лишь договор найма (аренды).

В некоторых случаях возможен выкуп таких квартир, но пока квартира числится на балансе предприятия, продать её невозможно.

Также нельзя продать жильё:

• на территории военных городков;
• пограничных застав и иных закрытых объектов;
• на особо охраняемых природных территориях.

Квартира на нескольких хозяев

Это может быть общедолевая или совместная собственность, когда квартира или дом принадлежит нескольким владельцам. Например:

• супругам — квартира была куплена в браке;
• братьям и сёстрам — квартира была получена по наследству от родителей;
• квартира была куплена в складчину и оформлена на всех в равных долях и т. п.

Продать такую недвижимость можно, но при условии, что согласие на сделку дадут все собственники.

Внимательно посмотрите сведения о собственниках в правоустанавливающем документе — все они должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи.

Арендное жильё без права выкупа

По условиям договора передавать арендованное у государства жильё третьим лицам категорически запрещено. То есть ни продать, ни сдать в аренду или обменять его нельзя.

Кроме того, арендатор не может проводить перепланировку и даже делать ремонт в квартире, эти условия прописаны в договоре.

Предложения о том, что в РК нужно разрешить выкуп жилья очередниками, уже звучат. Однако продать арендную квартиру без выкупа пока не получится.

Как не лишиться денег

Никогда не давайте задаток, не убедившись в том, что перед вами действительно собственник, а документы на квартиру «чистые».

Что проверить:

1. Правоустанавливающий документ — требуйте оригинал, не копию. Это документ, подтверждающий право собственности. К нему относится договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и т. д.
2. Справка о зарегистрированных правах. Эту справку можно заказать онлайн через приложение еGov mobile. Тут же при вас — готовится максимум 15 минут. В ней указаны все владельцы и документ, на основании которого возникло право собственности. Возьмите правоустанавливающий документ, удостоверение личности продавца, справку и внимательно сверьте все данные.
3. Справка об отсутствии обременений (ареста, залога). Её также можно заказать через приложение и получить в течение 15 минут. Если квартира под арестом или служит залогом по кредиту, это будет указано в справке.